Виза клуб
Покупка недвижимости в Соединенных штатах Америки

Купить недвижимость в США


Соединенные Штаты Америки считаются одной из самых комфортных для проживания стран с высоким уровнем жизни. Вполне естественно, что туда ежегодно устремляется неиссякаемый поток мигрантов. Россияне тоже не стали исключением. Каждый год из России в США уезжают 10-12 тысяч человек. И это только по официальной статистике, фиксирующей тех, кто полностью отказался от Российского гражданства. Всего в Америке проживает около 4 миллионов русскоязычных граждан, из них примерно 750 тысяч обосновались в Калифорнии. Далее мы кратко разберем основные аспекты покупки жилья в Америке нерезидентами и покупателями, которые только собираются переезжать в США.

Визы: разновидности и условия их получения

Начнем с того, что сам факт покупки жилой недвижимости не гарантирует получение вида на жительство или гостевой визы. Выдача гостевой, туристической и других виз рассматривается в индивидуальном порядке консульством или посольством США. Обычно с неиммиграционными визами разрешается находиться в США не более 6 месяцев подряд.

Одной из возможностей последующего получения вида на жительство в США (Green card) являются инвестиции в недвижимость или бизнес-проекты по визе EB-5 (Million Dollar Investor). С помощью визы EB-5 можно получить «зеленую карту» через 2 года, а еще через 3 – гражданство Соединенных Штатов Америки.

Здесь тоже действуют определенные ограничения. Так, например, вложение $500000 возможно только в те объекты, которые укажет региональный центр США. Региональный центр – это сертифицированное агентство, направленное на развитие экономики определенного региона. Например, оно может курировать расширение производства, рост объема экспортной продукции и т.д. Но если вы располагаете суммой от $1000000, то инвестировать ее можете куда хотите.

Два вышеописанных способа вложения своих денег гарантированно принесут вам грин-карту, поскольку входят в инвестиционную иммиграционную компанию правительства США. После получения Грин карты Вы сможете претендовать на гражданство США, а получив его, при желании, можете забрать свои вложения из этого проекта.

Но и здесь есть свои нюансы. Так, при прямом инвестировании без участия регионального центра, вы сами управляете своей недвижимостью. Через 2 года можете продать ее и получить прибыль. В случае же делегирования своих полномочий Региональному центру (косвенное инвестирование), выход из этой системы может занять несколько лет.

Также иммиграционной политикой Соединенных Штатов предусмотрены такие разновидности виз:

  • L1 — называется еще «виза для бизнес иммиграции» — позволяет руководителям высшего звена и высококлассным специалистам переехать в США и работать там в филиале своей компании, от 1 года до 7 лет. Компания в США может быть для компании в России: совместным предприятием, представительством, филиалом, родительской компанией.
  • В-1 (Business Visitor) – дает возможность покупать недвижимость, заключать договоры.
  • H1B (Temporary Professional Worker) – выдается иностранным специалистам, заключившим трудовой договор с американской компанией.
  • O&P (Еxtraordinary) – выдается известным иностранным ученым, спортсменам, профессорам, бизнесменам и другим талантливым людям.
  • Е-2 (Treaty Investor) – дает возможность жить в США весь срок активных финансовых вложений в местные компании.

Краткий обзор рынка недвижимости Калифорнии

С мягким климатом и расположенная на тихоокеанском побережье, Калифорния привлекает как туристов, так и мигрантов. Даже граждане Соединенных штатов, проживающие в других, менее популярных регионах, переезжают сюда в погоне за красивой природой и благодатным климатом.

Кроме прочего, в ней находятся знаменитая Силиконовая Долина на севере и центр мировой киноиндустрии – Голливуд – на юге. Здесь расположены такие крупные города как Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Сан-Диего, Сакраменто и Сан-Хосе, а также густонаселенный Оранж Каунти.

Проживание русских мигрантов в США можно разделить по регионам в порядке убывания: Флорида, Калифорния, Нью-Йорк, другие штаты. Соответственно, вышеперечисленные районы являются самыми популярными для проживания.

Самыми дорогими штатами в порядке убывания являются: Вашингтон, Гавайи, Нью-Йорк, Нью-Джерси, Калифорния.

Самыми дешевыми, но в тоже время не особо привлекательными из-за ситуации на рынке труда или климата, или других объективных причин: Миссисипи, Арканзас, Алабама, Миссури, Южная Дакота.

Соответственно, в популярных регионах цены на недвижимость неуклонно растут на протяжении последнего десятилетия.

Типы жилой недвижимости в США

Основными видами жилой недвижимости в США являются:

  • Апартаменты – это квартиры с обслуживанием, как в гостинице. В них вроде бы живут, но относятся они к коммерческой недвижимости. Вот такая загадка. Разгадка проста: они продаются целыми комплексами, рассчитанными на краткосрочных жильцов (от 6 до 12 месяцев аренды). На территории комплекса, в зависимости от его уровня, могут присутствовать бассейны, спортплощадки, своя охрана и даже площадки для собак.
  • Частный дом (single-family house) – обычный, отдельно стоящий дом на одну семью как правило с участком земли.
  • Кондоминиум (condominium) – квартира в индивидуальной собственности, находящаяся в жилом здании (condominium building), в котором очень часто помимо квартир на общей территории комплекса (condominium complex) могут быть бассейн, тренажерный зал, парковка и другие удобства для жителей комплекса. Каждый владелец кондоминиума является членом ассоциации собственников квартир этого здания и платит установленные ежемесячные взносы на счет ассоциации, из которого покрываются издержки содержания общей территории и обслуживающего персонала.
  • Таунхаусы – городские дома с иногда прилегающим к ним очень небольшим участком. Имеют смежные стены между собой, общую крышу и чаще всего одинаковую планировку. Таунхаусы также как и кондоминиумы организованы в ассоциации собственников жилья.
  • Дуплексы, Триплексы, Форплексы – дома, стоящие на одном участке, которые могут составлять единое здание, поделенное на 2, 3, 4 квартиры или 2, 3, 4 отдельных строения, но на одном неделимом участке земли. Неплохая возможность расплатиться с ипотекой и заработать, если купить их целиком, в одной части жить, остальные сдавать.
  • Многоквартирные дома (Apartment buildings) – небольшие здания с 5-20 квартирами или огромные комплексы с сотнями квартир. У данных домов как правило один хозяин. Это может быть компания или физическое лицо. Как правило, все квартиры в таких домах сдаются в аренду на длительный срок и в основном без мебели. На общей территории многоквартирного дома, в зависимости от его уровня, кроме парковки могут присутствовать бассейны, спортплощадки, охрана. Расходы на содержание общей территории по уходу за комплексом и зданием лежат на владельце.
  • Мобильный дом – дом без фундамента, как правило, устанавливаемый на арендуемых участках либо в специальных парках мобильных домов. Владелец такого дома не имеет собственности на земельный участок. Не самый удачный вариант, так как капиталовложением не является, сдавать в аренду нельзя. Да и аренда земли в специальном парке стоит довольно-таки дорого.

Экскурс в налоговое законодательство

Становясь владельцем объекта недвижимости, вы становитесь и налогоплательщиком, имеющим определенные обязанности и должны заплатить:

  1. Ежегодный налог на недвижимость (процентная ставка варьируется в зависимости от штата).
  2. Передаточный налог (плата за передачу документов, размер зависит от стоимости недвижимости, взимается по завершении сделки).
  3. Налог на доход с капитала (оплачивается при продаже жилья, рассчитывается как процент от разницы между ценой покупки и стоимостью продажи).
  4. Подоходный налог, который взимается с прибыли, полученной от сдачи в аренду недвижимости после вычета расходов на содержание. Ставка составляет до 30% от дохода, оставшегося после оплаты налога на имущество, ремонтных работ, коммунальных платежей, ипотечных взносов и прочих затрат, относящихся непосредственно к имуществу. Очень распространены случаи, когда после вычета всех вышеупомянутых расходов, налогооблагаемой базы не остается.

Этапы покупки недвижимости

Большинство сделок с недвижимостью в Соединенных Штатах осуществляются с помощью риэлторов. Выбирать специалиста необходимо тщательно. У агента по недвижимости должна быть лицензия (real estate license) штата, в котором происходит сделка.

При желании можно найти русскоязычного специалиста по недвижимости. Причем стоит отметить, что услуги агента, работающего с покупателем, оплачивает продавец недвижимости. То есть Вы как покупатель никаких комиссионных своему агенту не платите.

Далее мы расскажем о процессе покупки жилья в Америке.

После того как Вы определились с риэлтором и обсудили с ним критерии поиска (местоположение, ценовой диапазон, размер и другие параметры объекта), он приступает к поиску недвижимости.

Опытный риэлтор обязательно предложит Вам обсудить финансирование и каким образом будет оплачиваться сделка. Например, если Вы собираетесь брать кредит в банке, хорошо заранее получить предварительное одобрение ипотечного кредита от банка (bank’s pre-approval).

Когда объект выбран:

  1. Составляется предложение о покупке (purchase agreement), причем торг уместен. Сумму, которую Вы хотите предложить, рекомендуется обсудить со своим агентом, потому что агент может посмотреть на прошлые недавние продажи домов или квартир, что поможет Вам в переговорах о цене. Для предложений о покупке, контрактов и прочих документов, необходимых для проведения сделки, в основном используются формы, утвержденные департаментом по недвижимости.
  2. После получения согласия от продавца начинается процесс оформления сделки. Проводится он с помощью независимой компании эскроу при участии титульной компании (title company) и агентов с обоих сторон. Эскроу проверяет соблюдение условий контракта. На счет эскроу вносится начальный депозит (обычно 3% от предложенной суммы сделки). Через эскроу проходят все деньги при условии, что обе стороны соблюдают условия контракта.
  3. Затем титульной компанией проводится проверка недвижимости на предмет юридической чистоты и не обремененности залогами, кредитами долгами и прочими факторами, которые могут помешать продаже. После успешной проверки титульная компания страхует сделку, что является обязательным в случае банковского кредитования.
  4. Процесс оформления сделки купли-продажи может занять в среднем от 30 дней и больше в случае кредитования. Если покупка осуществляется без привлечения финансирования, то сроки могут быть существенно короче. В самом начале оформления сделки (escrow period) следует провести инспекцию состояния дома. Для этого нанимается профессиональный инспектор, если Вы конечно сами не являетесь таковым. Инспектор обычно проверяет общее состояние всего дома от фундамента до крыши, включая проверку электрики, сантехники, встроенных бытовых приборов и т.п. Как правило, контракты составляются так, что по итогам физической инспекции жилого объекта покупатель вправе потребовать от продавца исправления дефектов, или снижения цены, или вовсе может отказаться от покупки дома.
  5. После проведения всех необходимых проверок и соблюдения требований контракта, полная сумма переводится на счет эскроу, которое в свою очередь оплачивает счета тех, кто обслуживал сделку, и переводит оставшуюся сумму продавцу. На этом этапе покупателю выдается свидетельство о праве собственности, которое титульная компания регистрирует в соответствующих органах округа.

Так же как всегда и везде, не обойтись без дополнительных расходов. Разделение их между продавцом и покупателем, обговаривается в процессе заключения контракта. Вот их список:

  • Государственные пошлины, передаточный налог – как правило, оплачиваются продавцом.
  • Услуги эскроу – оплачиваются и покупателем и продавцом примерно пополам.
  • Услуги агентов с обоих сторон – оплачиваются продавцом из полученной суммы за продажу дома.
  • Страховка дома – приобретается покупателем; в случае оформления ипотечного кредита, страхование дома является обязательным требованием банка.
  • HOA Fee (относится к кондо- и таунхаусам) – это расходы на различные услуги, например: служба охраны, парковочные места, бассейн, спортивный зал, спортивные площадки, кабельное ТВ и интернет, а также другие услуги. Виды и размер таких взносов – варьируются в каждой ассоциации. Ориентировочно, размер оплаты может колебаться от $100 до 1500$ в месяц. Оплата взносов производится каждый месяц в Ассоциацию Домовладельцев (HOA). Именно по причине такого большого разброса в размере этих расходов, поинтересоваться, сколько придется платить, нужно до покупки.
  • Услуги по оценке (Appraisal fee) — затраты на оформление заключения от специалиста-оценщика о рыночной цене недвижимости.

Полезные советы по выбору района и дома

  1. Если у Вас есть дети, обратите внимание на качество школ в районе.
  2. Обратите внимание на динамику развития района, чтобы не было рядом индустриальных объектов, излишнего шума, вредных производств и прочих негативных факторов.
  3. Если вы покупаете кондоминиум или таунхаус обязательно стоит ознакомиться с правилами проживания ассоциации собственников этого жилого комплекса. В некоторых из них запрещено заводить животных и сдавать квартиры в аренду.
  4. Также ваш агент должен помочь разобраться с финансовым состоянием той или иной ассоциации собственников.
  5. Не стоит забывать о том, что если вы решили сдавать недвижимость в аренду, то район нужно выбирать такой, чтобы аренда в нем была востребованной.
  6. Еще мы рекомендовали бы не упускать из виду наличие/отсутствие магазинов, транспортных развязок, общественного транспорта (особенно актуально это будет, если вдруг сломается автомобиль) и на культурно-расовую составляющую района.
  7. Возраст дома тоже имеет значение. Несмотря на то, что, как принято считать, новые дома безопаснее (потому как с 1978 года было запрещено использование некоторых материалов, которые содержали вредные вещества), не всех старых построек нужно избегать. Многие дома были возведены без участия этих материалов, и порой они имеют неповторимое очарование, а по качеству строительства заметно обгоняют новостройки.
  8. Также имейте в виду, что в США измерение площади производится в футах. Площадь чердака или подвала (даже если они переделаны в жилые помещения), не должны включаться в жилую площадь дома.
  9. Если производился капремонт (например, чердак переделали в бильярдную, а в подвале расположили сауну) необходимо убедиться в наличии всех разрешительных документов.
Похожие статьи

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*